대출한도 줄어든다… 7월부터 시행되는 '3단계 스트레스 DSR' 완벽 정리!

대출한도 줄어든다… 7월부터 시행되는 '3단계 스트레스 DSR' 완벽 정리!

🏡 서울 집값은 오르는데… 대출은 더 어려워진다?

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2025년 상반기, 서울을 중심으로 주택 시장이 들썩이고 있습니다.

한국부동산원이 발표한 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격은 17주 연속 상승 중이며,

특히 강남권과 재건축 단지는 연일 신고가를 경신하고 있습니다.

 

하지만 이런 분위기 속에서도 대출 규제는 더 강화되고 있습니다.

오는 7월 1일부터 ‘스트레스 DSR 3단계’가 본격 시행되기 때문입니다.

대출을 고려하고 있다면, 지금이 규제 전 막바지 시점일 수 있습니다.

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📌 DSR, 그리고 스트레스 DSR이란?

출처:리얼투데이

 

DSR(Debt Service Ratio)은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 금융부채의 원리금을 연 소득으로 나눈 비율입니다.

현재 금융권에서는 보통 DSR 40%를 초과하지 않는 범위 내에서만 대출을 허용하고 있죠.

 

스트레스 DSR은 여기에 ‘스트레스 금리’라는 가산 금리를 더해 DSR을 계산하는 방식입니다.

즉, 대출 실행 당시 금리가 아니라, 미래 금리 상승 가능성을 반영한 상환 능력을 평가하는 제도입니다.

 

예를 들어, 실제 대출금리가 5%인데 스트레스 금리가 1.5%라면, 대출 심사는 6.5% 금리를 기준으로 진행됩니다.

이로 인해 DSR 수치가 높아지고, 결과적으로 대출 한도는 줄어들게 되는 구조입니다.

출처:리얼투데이

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🚨 7월부터 본격 시행되는 '3단계 스트레스 DSR', 그 내용은?

구분 (시행시기)	적용 대상	스트레스(ST) 금리
1단계(2024년 2월)	- 은행권: 주택담보대출	0.38%
2단계(2024년 9월)	- 은행권: 주택담보대출 + 신용대출- 2금융권: 주택담보대출	0.75%(은행 수도권 주담대는 1.20%)
3단계(2025년 7월 1일)	- 전 업권: 주택담보대출 + 신용대출 + 기타대출	1.50%(지방 주담대는 0.75%만 가산)

출처:금융위원회

 

3단계 스트레스 DSR은 오는 7월 1일부터 전면 시행됩니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 적용 대상: 전 업권 모든 가계대출
• 스트레스 금리: 1.5% 일괄 적용
• 예외 지역: 지방 주담대는 12월 말까지 2단계(0.75%) 적용
• 적용 제외: 6월 30일까지 분양 공고된 집단대출, 계약 완료된 일반 주담대는 기존 규정 유지

특히 이번 조치는 수도권을 중심으로 급증한 가계부채를 억제하기 위한 정부의 강력한 대응책으로 해석됩니다. 순수 고정금리 대출 확대를 유도하기 위해, 혼합형·주기형 대출의 스트레스 금리 적용비율도 상향 조정됩니다.

📊 혼합형·주기형 주택담보대출 스트레스 금리 적용비율

구분	상품 유형	유형5년 미만	30% 미만	30~50%	50~70%	70% 이상
예: 30년 만기	변동형 (예: 30년 변동)	ST 금리 × 100%	ST 금리 × 100%	ST 금리 × 100%	ST 금리 × 100%	ST 금리 × 100%
혼합형 (5년 고정 + 25년 변동 등)		ST 금리 × 100%	ST 금리 × 80%	ST 금리 × 60%	ST 금리 × 40%	미적용
주기형 (고정·변동 반복형)		ST 금리 × 100%	ST 금리 × 40%	ST 금리 × 30%	ST 금리 × 20%	미적용

 

🔹 비율 기준 설명

• 열 구분: 고정금리 기간 또는 금리변동주기 / 전체 만기 대비 비중
• ST 금리: 스트레스 금리
• 지방 주담대도 동일한 기준 적용 (2단계 스트레스 DSR 적용)

📝 출처: 금융위원회

📉 기준금리는 인하, 대출금리는 그대로?

한편, 한국은행은 최근 기준금리를 0.25%p 인하해 2.5%로 낮췄습니다.

그러나 주택담보대출 금리는 기대만큼 빠르게 내려가지 않고 있습니다. 이유는 간단합니다.
은행들이 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고, 대출 수요 조절을 위해 금리 인하에 소극적이기 때문입니다.

 

실제로 현재 주담대 금리는 3%대 초반이지만, 하반기 추가 금리 인하 기대에도 불구하고 대출 문턱은 더욱 높아질 것으로 예상됩니다. 금리는 내렸지만 대출은 어려워지는 아이러니한 상황이 펼쳐지고 있는 셈입니다.

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💡 지금 내 집 마련하려면 어떻게 해야 할까?

지금 주택을 구입하거나 대출을 고민하고 있다면 아래 사항들을 꼭 체크하세요:

1. 대출 계획은 6월 안에 마무리: 3단계 적용 전 마지막 기회
2. 고정금리 상품에 주목: 규제 회피 + 금리 안정
3. 지방은 올해 말까지 2단계 적용: 지역별 전략 필요
4. DSR 사전 계산 필수: 대출 가능 금액 현실적으로 파악

특히 지금은 단순한 금리보다 총 대출 가능 한도와 DSR 구조를 정확히 이해하는 것이 중요합니다. 인터넷 검색으로 확인되는 조건과 실제 한도는 큰 차이가 날 수 있기 때문에, 사전 상담과 비교가 필수입니다.

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🔍 정리하면…

• 7월 1일부터 3단계 스트레스 DSR 전면 시행됩니다.
• 수도권은 대출 조건 더 까다로워지고, 한도는 줄어듭니다.
• 기준금리는 인하됐지만 대출금리는 빠르게 안 내려갑니다.
• 대출 계획은 6월 내 완료가 유리, 지방은 규제 유예 활용 가능합니다. 

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빠르게 변하는 대출 환경 속에서 가장 중요한 건 정보의 선점과 전략적인 대출 계획입니다.

특히 7월부터는 단순한 금리 비교보다 DSR 구조 파악이 관건입니다.

내 집 마련, 지금이 골든타임일 수 있습니다.

 

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