LTV, DTI, DSR 부동산 대출규제 완벽정리! 내 대출 얼마까지 가능할까?

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LTV, DTI, DSR 부동산 대출규제 완벽정리! 내 대출 얼마까지 가능할까?

안녕하세요.
오늘은 LTV, DTI, DSR이라는 핵심 대출 규제에 대해 한 번에 정리해드릴게요.

집을 사려고 마음먹었는데, “도대체 내가 대출을 얼마까지 받을 수 있지?” 고민되셨죠?
그 궁금증, 오늘 한 번에 해결해드립니다!

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📌 대출규제, 왜 필요한 걸까?

정부와 금융당국은 부동산 시장 안정과 금융 시스템 보호를 위해 대출규제를 도입합니다.
예를 들어, 2021년 서울 아파트 평균가는 약 11.5억이었지만 현재는 약 10.1억으로 -4% 하락했죠.

💡 만약 당시 LTV를 90%까지 허용했더라면?

• 11.5억 아파트 → 10.3억 대출
• 현재 시세 10.1억 → 담보가치보다 대출금이 더 큰 상황 발생!

이런 리스크를 방지하기 위해 정부는 LTV를 조절하며 시장 안정성과 대출 부실 방지에 나서는 것입니다.

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🔍 LTV란?

Loan to Value (담보인정비율)

• 의미: 집값 대비 대출 가능 비율
• 예시: 10억짜리 집, LTV 70% → 최대 7억 대출 가능

📌 LTV 계산식

LTV = (대출 가능한 금액 ÷ 담보가치) × 100

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🔍 DTI란?

Debt to Income (총부채상환비율)

• 의미: 연소득 대비 전체 부채 상환비율
• 예시: 연소득 1억, DTI 40% → 연 4천만 원 이내 상환 가능

📌 DTI 계산식

DTI = (주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100

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🔍 DSR이란?

Debt Service Ratio (총부채원리금상환비율)

• 의미: 모든 대출의 원금+이자를 소득 대비로 따진 비율
• 예시: DSR 30%, 소득 1억 → 연간 상환액 3천만 원 한도

📌 DSR 계산식

DSR = (모든 대출 원리금 합계) ÷ 연소득 × 100

✔️ DTI vs DSR 차이

• DTI: 주담대 원리금 + 기타 대출 ‘이자’ 포함합니다.
• DSR: 모든 대출의 ‘원리금’ 전부 포함하고, → 더 보수적 기준입니다.

원금균등상환 vs 원리금균등상환의 차이점과 나에게 맞는 전략, 계산기

 

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📊 LTV, DTI, DSR 비교 요약

구분	기준	주요 대상	특징
LTV	담보가치	주택 담보	대출 한도 결정
DTI	소득 대비 부채	주담대 + 기타대출(이자)	일부 부채만 포함
DSR	소득 대비 전체 부채	모든 대출(원금+이자)	가장 엄격한 규제

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📉 현재 대출규제 상황은?

• 지역별, 주택가격별, 주택수별로 규제가 달라졌어요.
• 비규제지역은 대출비율이 높고, 규제지역은 엄격합니다.
• 개인사업자/법인은 회계 기준에 따라 대출 한도가 다를 수 있어요.

❗ 대출 전 반드시 본인 소득 기준과 DSR 반영 방식을 확인해야 합니다.

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💬 대출 가능금액 확인은?

요즘은 뱅크샐러드, 토스, 핀크 등에서
간단하게 대출 가능금액과 DSR 점수 확인이 가능합니다.

→ 비대면 사전 확인 후, 직접 은행 방문하면 더 좋은 조건 탐색 가능!

 

은행마다 다르고, 대출상담사에 따라 가능 정도가 다르니 꼭 발로뛰어 알아봐야합니다. 

DSR점수 확인해보기

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✅ 지금 필요한 건 규제 암기가 아니라 ‘이해’

• 시장이 바뀌면 규제도 바뀝니다.
• 중요한 건 LTV, DTI, DSR의 구조와 원리
• 규제를 이해하면 대응 전략도 명확해집니다.

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내 집 마련을 준비 중이라면, 지금이 공부하고 준비하기 딱 좋은 시기입니다.
정책 변화에 민감하게 대응하고,
나에게 유리한 시점과 조건을 놓치지 마세요!

 

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